2016年湖南营改增对房地产影响,营改增是什么意思营改增政策解读(二)

2016-3-30 16:22:48 人评论 次浏览 分类:2018世界杯官网

营改增最新政策

  18日,国务院常务会议审议通过了全面推开营业税改征增值税(以下简称营改增)试点方案,明确自2016年5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

  据悉,全面推开营改增试点,基本内容是实行“双扩”,一是扩大行业试点范围,二是将不动产纳入抵扣范围。届时,现行营业税纳税人将全部改征增值税,其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。无论是制造业、商业等原增值税纳税人,还是营改增试点纳税人,都可抵扣新增不动产所含增值税。

  现在二手房交易要缴哪些税?

  目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。

  其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数,增值税则有所不同,是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

  2月19日,财政部等发布降低契税和营业税新政,2月22日执行。其中,营业税方面,个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

  但“北上广深”四个一线城市暂不实施,也就是说,北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文,即个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。这里面多了一个普通住宅和非普通住宅的区分,对于这两者,各地规定不同,但一般是以144平米为界,以上为非普通住宅。

  “营改增”后二手房交易税费是增是减?

  “营改增”对于普通的购房人来说有什么影响?李克强总理曾表示,“营改增”之后税负只减不增,因此从理论上讲,二手房交易总体上应该遵循这一原则,但具体情况或许要根据实际来定。

  比如,100万买一套房子然后150万卖出,如果符合征收营业税的条件,那么卖房时,其税基就是150万,按5%的税率来算,营业税额为7.5万。如果改为增值税,税基是50万,按照11%的税率来算,增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高,100万的房子卖了200万,按营业税就是十万,按增值税算是11万,这样税负增加了。

  根据现在北上广深营业税的征收政策,个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,这实际上和征收增值税就比较类似。

  另外,需要指出的是,增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单,就是根据营业额为税基征税,但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说,一位消费者买房子之后,成本价是100万,但花了50万进行装修,出售之后,这些装修费用都沉淀在房子中,等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话,又是否算折旧?这都需要细则来确定。

  上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为,到底是增是减需视不同情况而定,并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。

  另外,营业税的增收有的免收,有的全额增收,有的差额征收,增值税是搞一刀切还是跟营业税一样,根据不同情况来确定是征是免,这也是影响税负的一大要素。

  3月20日,财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示,财税部门正在紧密配合,制发营改增文件,并将和纳税人充分沟通,确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、档案的迁移工作都已开始。据透露,营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布,方案文件有100多页。

  有控制房价的作用吗?

  刚刚过去的两会有一大热门话题就是房价,多部委已经明确表示要维持房价稳定。“营改增”对于稳定房价、防止房价过快上涨有积极作用吗?之前,很多人曾寄希望于房产税来维稳房价,但对此争议很大,目前来说,房产税立法还只是进入今年的预备项目。

  从理论上讲,根据上述的计算方法,房价上涨幅度越大,增值税的税收就会越高。而涨幅比较小的话,增值税的税额就会少一些。从这个角度讲,也许会有一定的抑制作用。但影响房价上涨的因素很多,包括供求关系、人口流入(出)、收入水平、货币政策等等,单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。从过往经验来看,如果房子供不应求,税负都可以转嫁给买房者。因此,也不太存在抑制房价的问题。

  另据报道,未来营改增之后,企业的新增不动产可以抵扣,这将促进并扩大有效投资。但从另外一个角度讲,这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣,反倒会扩大需求,对二三线城市而言有利于去库存,对一线城市的房价理论上有推升作用。

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